ส่อง “5 ทำเล” ที่ดิน “พระขโนง-บางนา-สวนหลวง” ปรับเยอะสุด

“ที่ดิน” ปัจจัยหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ “ผู้พัฒนาอสังหาฯ” ต่างอยากได้ “ที่ดิน” ทำเลทอง เพราะนอกจากราคาที่ขึ้นในทุก ๆ ปี แล้ว ยังสามารถพัฒนาสินค้า เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของของตลาด และสามารถหวังโอกาสในการโกยยอดขายได้มากขึ้น

5 ทำเล ที่ต้องจับตามอง

ทว่าในหลายปีที่ผ่านมานี้ “”ที่ดิน” แปลงสวย หรือทำเท ดี ๆ นั้นหายากขึ้นเรื่อย ๆ  แต่ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ก็มิได้ท้อแท้ ต่างก็ทุบราคาเพื่อให้ได้ที่ดินตามทำเลที่ตัวเองต้องการ ซึ่งแสดงให้เห็นว่า “ตลาด” ยังคงมีความต้องการอยู่อีกเป็นจำนวนมาก

ส่วนทำเลไหนคือ “ทำเลทอง” ที่น่าจับตา ทาง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้คาดการณ์ไว้มีดังนี้

  1. ทำเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศคาดว่าจะมีการปรับของราคาเพิ่มมากสุด 8%
  2. ทำเลจังหวัดสมุทรสาครคาดว่าจะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 1% โดยส่วนใหญ่ทำเลที่ปรับเพิ่มขึ้นจะอยู่ในบริเว อำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบน
  3. ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทองมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2
  4. ทำเลจังหวัดนครปฐมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 1% ทำเลฮอตราคาขึ้นแรงส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอกำแพงแสน อำเภอเมือง และอำเภอสามพราน
  5. ทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 8%

จากทำเล 5 อันดับแรก สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดเขตปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น เพราะทำเลทองใจกลางกรุงกรุงเทพชั้นในหายากมากขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ความสนใจของ ดีเวลลอปเปอร์ ขยายตัวออกไป

เปิด “ทำเลปราบเซียน” ที่แม้แต่ “ดีเวลลอปเปอร์” มือทองยังเกือบร้อง

ในช่วงปีที่ผ่านมานับว่าเป็น “ปีทอง” ของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเห็นได้จากที่ ดีเวลลอปเปอร์ ทั้งน้อยใหญ่ต่างเปิดโครงการกันอย่างมากมายในทำเลต่าง ๆ ตามกลุ่มเป้าหายของตัวเอง

โดยเฉพาะทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 30% แต่ก็นับว่าไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่ ดีเวลลอปเปอร์ จะได้ที่ดินตามกลุ่มเป้าหมายของตัวเอง ซึ่งนับได้ว่าเป็นอีกหนึ่งทำเล “ปราบเซียน” เลยก็ว่าได้

และเพื่อให้เห็นภาพ จึงขอนำเสนอ 5 ทำเลปราบเซียนที่ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องท้าทายเพื่อให้ได้มา

ส่อง 5 ทำเลปราบเซียน

ทำเลแยกเกษตร – หลักสี่ 

ทำเลปราบเซียนหมายเลข 1 ที่ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์  ทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต – คูคต มี Supply ที่เพิ่มขึ้นตาม Demand ที่เพิ่มขึ้นนั้นเอง ทำให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายให้ความสนใจและพัฒนาโครงการใหม่เป็นครังแรกในช่วงที่ผ่านมาสำหรับย่านนี้

โดยความท้าทายสำหรับย่านนี้คือการที่ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องทำราคาขายคอนโดให้ดีกว่ากำลังซื้อ เนื่องจากย่านดังกล่าวเป็นตลาดของทาวน์โฮมมาก่อน การที่คอนโดจะขายได้ต้องทำราคาให้มีความแตกต่างจากทาวน์โฮมส์ นั้นเอง

ทำเลจรัญสนิทวงศ์

ทำเลจรัญสนิทวงศ์ ทำเลเก่าแก่ย่านฝั่งธนบุรี ถือได้ว่าร้อนแรงมากในปี 2561 ที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์ ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ซึ่งถนนจรัญสนิทวงศ์ทั้งเส้นตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะเริ่มเปิดบริการในเดือนเมษายน 2562 นี้ ในช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ

ซึ่งในช่วงก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ หลายรายเห็นโอกาสพัฒนาโครงการบนทำเลนี้แต่ความท้าทายอยู่ที่การหาที่ดินแปลงงามบนทำเลนี้เนื่องจากเป็นทำเลเก่าแก่การที่เข้าไปเจรจาหรือพูดคุยก็นับว่าเป็นเรื่องที่ปราบเซียนพอสมควร

และถ้าสังเกตให้ดีในช่วงปีที่ผ่านมา หลายๆ โครงการเริ่มได้ที่ดินและเริ่มเปิดขาย แต่ส่วนใหญ่ยอดขายยังอึดอัด ไม่ค่อยคึกคักตามที่คาดการณ์ไว้ ถือได้ว่า เป็นอีกทำเลปราบเซียนอีก 1 ทำเลสำหนับ ปี 2561 ที่ผ่านมา

 

แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า – บางไผ่

ไม่กล่าวถึงไม่ได้เลยสำหรับสายรถไฟฟ้าสีม่วงที่ไม่ต้องบอกก็รู้ว่า Supply มีมากกว่า Demand หรือเป็นพื้นที่ที่ยังคง Over Supply ซึ่งไม่ใช่ที่น่าแปลกใจเลยถ้ายอดชายจะอืด และถ้ามองให้กว้างขึ้นจะเห็นได้ว่าเป็นทำเลที่แทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วง Q3-Q4 ปี 2561 ที่ผ่านมา

ขณะเดียวกัน Supply ที่ขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังมีขาย แต่ยอดขายไม่ขึ้น ซึ่งนับว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ปราบเซียนจริง ๆ ฉะนั้น ดีเวลลอปเปอร์ ที่เปิดขายในย่านนั้นต้อง อัดแคมเปนส่งเสริมการขายกันเต็มรูปแบบ และมีการนำห้องเหลือขายมาลดราคา และต้องทำราคาให้ดีกว่าทาวน์โฮมส์ เนื่องจากย่านดังกล่าวนั้นทาวน์โฮมส์เขาเข้ามาทำตลาดก่อน ด้วยเหตุนี้เองเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อเกิดการเปรียบเทียบ คอนโด จำเป็นต้องทำราคาให้ดีกว่านั้นเอง

สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลาย ถึงสถานี ช้างสามเศียร 

 

เป็นอีกทำเลที่ต้องพูดถึงเพราะปัจจุบันส่วนต่อขยายได้ยาวถึง เคหะฯ (สมุทรปราการ) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าดูให้ดีจพเห็นว่าภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าว ก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านนี้กันเป็นจำนวนมาก

และในตอนนี้คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จ 100% แต่ยังคงมีสต๊อค คงค้างอยู่อีกเป็นจำนวนมาก  เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่เร็วในช่วงระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านนี้มีการเสนอขายกันสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางวา

แน่นอนว่า เมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียนสูงขึ้นกว่า 3 ปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน ทำให้ราคาเกินกว่าที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้มีสต็อคคงค้างเพื่อการระบายในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก

นับว่าในย่านนี้เป็นอีกหนึ่งย่านที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง เพราะ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องสู้กันในเรื่องของทั้งราคาขายและราคาที่ดินที่สูงขึ้น ถ้าใครทำราคาให้ดีกว่าก็นับว่าเป็นตัวเลือกแรก ๆ ที่ผู้ซื้อละเลือกเป็นตัวเลือก

 

ย่านแจ้งวัฒนะ

จากจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 นั้นทำให้ย่านแจ้งวัฒนะเป็นย่านที่เรียกได้ว่า “ปราบเซียน” อีกย่านหนึ่งเพราะมี Supply คงเหลือของคอนโดมิเนียมอีกเป็นจำนวนมากที่รอระบาย และเป็นโครงการที่สร้างแล้วเสร็จมาเป็นเวลา 4 ปีแล้ว

และยังเป็นย่านที่ปรับราคาได้น้อยเพราะคอนโดมิเนียมที่มีอยู่นั้นก็ไม่ได้ทำราคาที่สูงมากแต่ก็ยังมี Supply เหลืออยู่อีก ซึ่งนับว่าแต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูนั้น ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี้มาก แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมคืบหน้าไปมากกว่านี่ ก็อาจจะกระตุ้นให้คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง

บางนา ทำเลแห่งอนาคต

ทำเลบางนา-ตราด นับเป็นพื้นที่ที่การพัฒนาคอนโดมิเนียมมีศักยภาพในการขยายตัว และเติบโตได้ดี เป็นทำเลที่ตอบสนองความต้องการของคนทำงานในบางนา บางพลี บางบ่อ และชลบุรี มีโครงการพัฒนาทั้งของเอกชน และของรัฐเกิดขึ้นหลายโครงการ ซึ่งเป็นการเพิ่มศักยภาพ และมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต

สำหรับโครงการที่ภาครัฐและเอกชนอยู่ระหว่างพัฒนา และมีแผนจะพัฒนาในย่านนี้ ได้แก่

  1. โครงการแบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) 

โครงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมขนาดใหญ่ หรือศูนย์การค้าแบบรีจีนัลมอลล์ขนาดใหญ่ มีพื้นที่โครงการทั้งหมด 100 ไร่ มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 20,000 ล้านบาท พื้นที่รวมทั้งโครงการ 650,000 ตารางเมตร ภายในโครงการประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้า, โรงภาพยนตร์, ศูนย์แสดงสินค้า, สวนสนุก, สวนน้ำ, คอนโดมิเนียม, และอาคารที่อยู่อาศัยให้เช่า หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงานให้เช่า จะก่อสร้างภายในครึ่งปีหลังของปี 2561 และกำหนดเปิดให้บริการภายใน 5 ปีข้างหน้า และเมื่อเปิดให้บริการแล้วจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ นอกจากนี้ ยังมีสถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออกที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกับศูนย์การค้าบนพื้นที่กว่า 7 ไร่ โดยจะย้ายสถานีขนส่งเอกมัยเดิมทั้งหมดมารวมอยู่ที่นี่ รองรับกลุ่มผู้โดยสารที่จะเดินทางไปภาคตะวันออก

2. โครงการเมกา ซิตี้ บางนา (Mega City Bangna)

ยกระดับโครงการเป็น Mixed-use Development – Phrase 2 ด้วยงบลงทุนกว่า 67,000 ล้านบาท รวมกับศูนย์การค้า “เมกาบางนา” โดยเฟส 2 จะประกอบด้วย ศูนย์การค้า, อาคารสำนักงาน, โรงแรม 2 แห่ง, คอนโดพักอาศัย เพิ่มพื้นที่สีเขียว และสวนสาธารณะ บนพื้นที่ทั้งหมด 400 ไร่

  1. เดอะ ฟอเรสเทียส์ (THE FORESTIAS) 

เป็นโครงการแบบ Mixed-Use Lifestyle บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 90,000 ล้านบาท มีพื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 6 แสน ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ 1.8 แสน ตร.ม. ประกอบด้วย โครงการคอมมูนิตีมอลล์, อาคารสำนักงานให้เช่า Medical Complex ระดับ 6 ดาว, โรงแรมบูทีคระดับ 6 ดาว และโรงแรม 4 ดาว, ศูนย์เรียนรู้, โรงเรียนอนุบาล และ อาคารนวัตกรรมแห่งอนาคต โดยเริ่มต้นดำเนินการก่อสร้างปี 2561 และจะแล้วเสร็จภายในปี 2565

4. โครงการรถไฟฟ้าสายบางนา-สุวรรณภูมิ

อยู่ในแผนแม่บทรถไฟฟ้าระยะที่ 2 หรือ M-MAP 2 ขณะนี้อยู่ในระหว่างการประเมินความเหมาะสม และดึงเอกชนเข้าร่วมทุนรถไฟฟ้าสายบางนา-สุวรรณภูมิ เป็นรถไฟฟ้าประเภท Light Rail ที่เชื่อมมาจากรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สายสุขุมวิท) ที่สถานีบางนา ซึ่งจะวิ่งไปทางถนนบางนา-ตราด ระยะทางประมาณ 18.3 กม. จำนวน 14 สถานี คาดว่าจะรองรับผู้โดยสารได้ประมาณ 40,000 คนต่อวัน ตั้งแต่สถานีบางนา จนไปถึงสถานีสุวรรณภูมิใต้โดยตรง สถานีศรีเอี่ยมจะเป็นสถานี Interchange เชื่อมต่อกับสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง (ถนนศรีนครินทร์) นอกจากนี้ บริเวณสถานีธนาชิตี้ จะเป็นโรงจอดรถและซ่อมบำรุง บนพื้นที่ 29 ไร่

5. Logistics Hub บริเวณบางนา-ตราด ช่วง กม.19-23

ที่สำคัญเป็นที่ตั้งของศูนย์กระจายสินค้าของบริษัทขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก มีพื้นที่โกดังเก็บสินค้ารวมประมาณ 1.2 ล้าน ตร.ม. นอกจากนี้ ยังเป็นที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่จำนวนมาก เป็นแหล่งที่จ้างงานที่สำคัญแห่งหนึ่งของจังหวัดสมุทรปราการ และเป็นทำเลที่มีศักยภาพเชื่อมต่อแหล่งผลิตในพื้นที่ Eastern Seaboard ปัจจุบันขยายการพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จึงเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง โดยเป็นที่ตั้งของหลากหลายธุรกิจอุตสาหกรรม เช่น ยานยนต์ สินค้าอุปโภคบริโภค สุขภาพและความงาม อิเล็กทรอนิกส์ ธุรกิจค้าปลีกและขายส่ง เป็นต้น นอกจากนี้ ในอนาคตพื้นที่บางนา-ตราด บริเวณ กม.ที่ 32.5 จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เต็มรูปแบบบนพื้นที่จำนวน 4,300 ไร่ เกิดขึ้นด้วย

6. แหล่งรวมโรงเรียนนานาชาติ

บริเวณบางนายังเป็นแหล่งที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง เช่น โรงเรียนบางกอกพัฒนา โรงเรียนนานาชาติ ไทย-สิงคโปร์ โรงเรียนนานาชาติเบิร์คลีย์ โรงเรียนนานาชาติเซนต์แอนดรู โรงเรียนนานาชาติคอนคอร์เดียน โรงเรียนนานาชาติดิษยะศรินอินเตอร์เนเชอร์แนลเพร็พพะทอรี โรงเรียนนานาชาติไทย-จีน โรงเรียนเซนโยเซฟบางนา เป็นต้น

  1. แหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่

บางนา กลายเป็นที่ตั้งของหมู่บ้านและโครงการที่พักอาศัย บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่มีราคาค่อนข้างสูงหลายโครงการ ด้วยศักยภาพถนนบางนา-ตราด เป็นถนนที่เชื่อมกับถนนสุขุมวิท และถนนศรีนครินทร์ ซึ่งสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ไม่ว่าจะเป็นทางด่วนพิเศษเฉลิมมหานคร รถไฟฟ้าสายสีเขียว และรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยจะเพิ่มความสะดวกสบายให้แก่ย่านนี้มากยิ่งขึ้น อาทิเช่น โครงการ บริทาเนีย กม. 12 บ้านเดี่ยว โครงการใหม่ บ้านติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า Light Rail สถานีธนาซิตี้ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และโครงการ บริทาเนีย เมกะทาวน์ บางนา ทาวน์โฮม บ้านแฝดซีรีส์ใหม่ สไตล์อังกฤษ ชีวิตติดเมกาบางนา ใกล้รถไฟฟ้า Light Rail สถานีบางนา กม.6 ใกล้ทางด่วน ใกล้วงแหวนฯกาญจนาภิเษก